La cartolarizzazione immobiliare è l'operazione con la quale un'entità può monetizzare il proprio portafoglio immobiliare o in alternativa, trasferire solo il rischio mantenendone la titolarità. La cartolarizzazione immobiliare può avvenire sotto forma di cartolarizzazione vera e propria, cosiddetta "true sale", dove gli immobili vengono venduti in cambio di liquidità, o può avvenire come cartolarizzazione sintetica, che prevede l'utilizzo di derivati immobiliari per trasferire il valore dell'immobile senza una vendita effettiva. Nel primo caso di cartolarizzazione immobiliare, è prevista la costituzione di una società veicolo, alla quale verranno trasferiti gli immobili. L'acquisto è finanziato con l'emissione, da parte della società veicolo, di titoli di partecipazione. Il reddito generato dagli immobili oggetto di cartolarizzazione verrà girato ai detentori di titoli cartolarizzati. Nel caso di cartolarizzazione immobiliare in forma sintetica, la società veicolo, investirà la liquidità raccolta nel mercato monetario e contemporaneamente entrerà in un total return swap con l'entità che ha deciso di cartolarizzare gli immobili. Attraverso il total return swap, la controparte trasferirà trimestralmente alla società veicolo il reddito da locazione e la variazione di prezzo basato su un indice immobiliare, che vengono entrambi girati ai detentori dei titoli cartolarizzati, a fronte del pagamento, da parte della società veicolo, di un tasso di interesse variabile. Il denaro investito nel mercato monetario è utilizzato per pagare il tasso variabile alla controparte dello swap oltre che per fungere da garanzia al contratto.
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